6月30日下午，万科在深圳大梅沙召开2022年股东大会，进行新一届董事会换届。在三年前董事会换届的股东大会上，万科董事长郁亮与当时万科新任独立董事深圳地铁集团董事长辛捷对话。气氛非常轻松。今天与过去不同。在过去的三年里，房地产行业发生了巨大的变化。这三年，万科挺过来了，但也不可避免的经历了行业阵痛的冲击。土地收储、销售、归母净利润以及投资者最关心的股价都出现了下滑。不断下跌的股价也让郁亮对自己近三年的任期给予高分感到气馁。“分数高不合适。毕竟股价跌了这么多，分数却特别低。我也觉得自己虚伪，贬低同事的努力。”郁亮用“百感交集”来形容自己任职三年来的感受。过去三年是新旧模式转换的阶段。虽然万科较早意识到高增长不可持续，但其行为仍未完全出于惯性，存在激进投资、产品交易能力高度分散等问题。在过去的两三年里，万科花了很多精力去解决这些旧模式下的老问题，同时推出了“开发、运营、服务并重”的加速转型战略。目前已取得一定进展，如投资质量提升、产品能力整体提升、持有经营性物业能力提升、开发与运营服务协调性加强、公司资产负债结构优化、抗风险能力进一步增强等。截至去年，万科已经支付了商业服务的所有学费，今年整体上有望为财务报表带来积极贡献。罗马不是一天建成的，房企要脱胎换骨还需要很长时间。郁亮承认，消化旧模式下的问题需要比预期更长的时间，它仍在对报表产生影响。同时，万科的转型必然会经历一些起伏，商业服务的收入表现也很难占据主流。即使面临诸多挑战，郁亮依然传递出对未来的信心，将坚定发展管理与服务并重的战略，相信道路是曲折的，未来是光明的，锚定方向，相信万科能够跨越周期。作为大股东，深铁也表达了同样的信心。深铁董事长辛捷肯定了郁亮带领的万科团队三年来的表现。他认为，时间证明了郁亮和万科团队的远见卓识，让万科提前做出了正确的战略判断和业务调整，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。投资万科是正确的选择。对万科的认可和支持不会因为市场一时的波动而改变。我们将坚定不移地展望万科未来的长远发展前景，坚定不移地全方位支持万科的健康发展。58岁的郁亮已经担任了两届万科董事会主席。与前两次董事会变动相比，万科此次董事会变动波澜不惊，非独立董事延续了之前的人选，职工代表董事由王变更为万科开发运营总部合伙人王云。四位独立董事中，上届的吴佳宁、康典、在连续任职六年后退出，新增、林、和廖子彬。郁亮在万科的第一个董事长任期是2017年6月至2020年6月。此时，房地产行业经历了从高歌猛进到调整的阶段。在危机感的驱使下，郁亮在2018年9月先知先觉，喊出了“活下去”的口号，提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。当时外界很多声音质疑万科故意夸大行业危机。郁亮在2018年底解释过，每个人对同一件事的看法都不一样。比如面对半瓶水，有的人可能会认为只剩下一半的水，有的人会认为还有半瓶水可以喝。后来行业趋势证实了郁亮的观点。提前做好过冬准备的万科活了下来，但这几年并没有完全放弃旧模式下的规模扩张思路，仍然存在业务分散大、投资追求高的问题。2020年，万科实现了成立以来最高的销售规模、营业收入和净利润。此后，随着行业的衰落，2021年万科不可避免地出现了净利润的大幅下滑。这是万科自1995年和2008年上市以来，第三次出现净利润下滑。在2021年的业绩发布会上，郁亮公开道歉并放弃了2021年的全部奖金，个人工资也大幅降低。他获得的税前报酬为154.7万元，比2020年减少了1000多万，减少了90%左右。郁亮在股东大会上说，万科过去几年花了很多精力解决这些旧模式下的老问题。“目前，万科已经取得了一些进展，如投资质量的提高，产品能力的整体提升，持有经营性物业能力的提高，开发与运营服务协调性的加强，公司资产负债结构的优化，抗风险能力的进一步加强。”郁亮评价道。万科总裁朱久生也在本次股东大会上获得连任。他进一步解释了万科如何解决业务分散和投资追逐的问题。“现在万科会提前定好投资的标准和原则，去年拿的项目今年有92%的兑现率。”解决业务分散要靠产品管理和产品线管理。朱久生表示，过去万科对一线的授权比较大。大家按照自己的理解定位产品，制定生产策略，定位产品。万科开发运营总部成立后，各个项目在制作策略上都做得很好。其次，要把产品线管理和供应链结合起来，解决批量加工的问题。显然，开发运营总部对万科各个项目的统筹管理已经落地。正如朱久生所说，过去万科过于强调每个项目的个性。现在不同的项目按照1-8级统一管理，什么样的资源，每个项目怎么管理，最后会达到什么效果。开发运营总部的成立，是郁亮第二任期内最大的一次组织变革。2021年6月，万科房地产开发业务拆分为北京、东北、华中、华南、上海、西南、西北七大区域。同时成立开发运营总部，全面管理七大区域。在开发运营总部的统筹下，2022年，万科开始改变过去全授权、全区域分销的管理模式，对全国93个城市56家公司的开发业务进行集中管控和统筹管理，解决了过去分散的问题。在此背景下，万科2022年归母净利润已经止跌企稳。作为万科大股东深圳地铁的董事长，辛杰也表达了对万科经营业绩的认可。辛捷表示，从2022年的业绩来看，尽管市场出现大幅调整，但过去一年万科业绩稳健甚至强劲。万科一直用成本法核算投资性房地产，所以万科的利润是货真价实的，有现金流支撑。深铁投资万科是一个正确的选择。投资人对万科的发展满意吗？辛杰的回答是:我们对下半场的机会很满意。经过这次行业调整期，大家已经深刻认识到，房地产开发的高利润时代已经过去，房企未来价值重估的关键在于运营服务业务。在股东大会上，郁亮表示，房地产市场在不断变化，总有新的机会。“以前的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，逐渐取代原来的主干，房地产也会经历这个过程。”郁亮再次表达了对开发商商业服务的看好。他指出，开发商提供的产品和服务，如果真的能提高人们的生活质量，还是会很有吸引力的。但要抓住这些新的商机，必须真正建立全场景的综合竞争力，而不是靠传统模式的拿地和融资，否则就会出现“买的越多，犯的错误越多，实际融资越多，越不安全”的问题。在房地产的黄金时代，万科向美国地产商帕尔迪学习，在2010年成为中国第一家销售规模突破千亿的房企。在需要转型发展的当下，万科以大和住宅建设为目标，经历了日本大规模缩减的全过程，或许是万科可以参考的范例。万科创始人王石在最近的公开论坛上也引用了大和住宅建设的案例来解释万科正在进行的转型。30年前，大和之家的主要收入来自于买地、建房、卖房、经营等服务的收入，其中其他服务仅占25%。现在，大和的房屋服务收入已经占到了76%，而买地建房，建房卖的只占24%。王石强调，房地产市场并没有结束，而是刚刚开始。不难理解，这个最初的房地产市场是一个以商业服务为主要轨道的市场。在这个市场上，万科显然有一定的优势。在郁亮看来，万科商业服务的优势在于方向对、起步早、布局全、协调多。早在2012年，万科就开始了轰轰烈烈的转型，定位为城市服务提供商。经过十年的探索，2022年，万科将长租公寓与物业服务、物流仓储、商业一起确定为商业服务的主攻方向。万科最终选择的业务都是能带来稳定现金流的业务。它们通过了业务逻辑的测试和可再现性的验证。除了业务，他们还在长租公寓、物业服务和物流仓储三个领域做到了业内数一数二。去年，万科服务业务保持两位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，万物云2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；物流仓储实现收入35.6亿元，同比增长17.9%；长租公寓收入同比增长12.1%，至32.4亿元。除了持续着力提升开发业务的管理水平，郁亮指出，万科要扩大运营服务业务的竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产。但相对于房地产开发业务数百亿的利润，运营服务业务显然需要更长的时间，也需要耐得住寂寞。